Las cosas por su nombre ms-arquitectos.com
A la hora de gestionar un proyecto de arquitectura es útil conocer la definición exacta que le da el municipio a algunos términos para evitar contratiempos y malos entendidos.
Estos son los principales:
Alero o cornisa: elemento en voladizo no accesible destinado exclusivamente para resguardo de vanos y muros.
Altura de fachada: altura permitida a las fachadas media sobre la "Línea de edificación".
Antecocina y Antecomedor: locales unidos o comunicados directamente a la cocina y cuyo uso depende de esta.
Balcón: elemento en voladizo accesible y transitable, techado o no, y limitado por un parapeto o baranda.
Cochera o Guardacoches: edificio o parte de él, cubierto, destinado a proteger vehículos de la intemperie.
Conducto: espacio dispuesto para conducir aire, gases líquidos, materiales, o contener tuberías a través de una o más pisos de un edificio, o que conecte una o más aberturas en pisos sucesivos, o pisos y techos.
Cota de predio: punto medio de la Línea Municipal tomada sobre el nivel de vereda correspondiente al predio.
Cuerpo cerrado: es un cuerpo saliente en voladizo de la fachada con sus caras cerradas.
Entrepiso: estructura resistente horizontal.
Espacio urbano: se considera espacio urbano: El espacio de la vía pública y el comprendido entre las Líneas Municipales y/o de retiro obligatorio o voluntario de la edificación. El espacio de centro de manzana. El espacio entre paramentos laterales de los edificios y la línea divisoria de parcela cuando el espacio resultante de ese distanciamiento se comunique directamente con la vía pública o con el centro de manzana.
Estructura: armazón o esqueleto y todo elemento resistente a un edificio.
Fachada de fondo: la fachada interna más próxima a la línea divisoria de fondo de la parcela.
Fachada de frente interno: la fachada de fondo en parcelas afectadas por centro de manzana que se comunica directamente con éste.
Factor de ocupación del suelo (F.O.S.): coeficiente fijado por la Municipalidad para establecer la superficie cubierta edificable de una parcela en su proyección horizontal sobre el terreno.
Factor ocupación total (F.O.T.): coeficiente fijado por la Municipalidad para establecer la superficie cubierta edificable en una parcela.
Fachadas Internas: las que se materializan en el interior de las parcelas y no se comunican directamente con el centro de manzana o con el espacio de la vía pública.
Fachadas laterales: las que se materializan distanciándose de las líneas divisorias de parcela generando un espacio que se comunica directamente con el espacio de la vía pública y/o con el centro de manzana.
Galerías: corredor cubierto, con su lado mayor abierto.
Kitchenette: espacio destinado a ubicación de cocina, lavaplatos y heladera.
Línea de edificación: límite máximo señalado por la Municipalidad dentro del predio para materializar la fachada.
Línea de frente interno: línea que define un polígono interior a las manzanas que lo contienen y que obtiene trazando líneas paralelas a las Líneas Municipales de cada manzana, a las distancias fijadas y medidas según lo estipula la respectiva Ordenanza.
Línea divisoria de fondo de la parcela: línea comprendida entre las divisorias laterales y opuesta a la línea Municipal.
Línea divisoria lateral de la parcela: toda la línea distinta de la línea divisoria de fondo que divide predios.
Línea Municipal: línea señalada por la Municipalidad para deslindar las vías o lugares públicos o futuros.
Local: cada una de las partes cubiertas y cerradas en que se subdivide un edificio.
Local habitable: el que sea destinado para propósitos normales de habitación, morada, trabajo o permanencia continuada de personas con exclusión lavaderos, cuartos de baño., retretes, despensas, pasajes, vestíbulos, depósitos y similares.
Lugar para carga y descarga: local o espacio cubierto o descubierto de un predio donde los vehículos pueden entrar o salir y/o maniobrar para su carga o descarga, fuera de la vía pública.
Marquesina: Alero en piso bajo.
Office: Ante- comedor, ante- cocina.
Palier: Descanso o rellano a nivel de los pisos.
Plano límite: El que define cualquiera de las caras de volumen máximo edificable.
Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un solado y el nivel del solado o techo siguiente sobrepuesto.
Refaccionar: Ejecutar obras de conservación.
Reformar: Alterar una edificación por supresión, agregación o reforma sin aumentar la superficie cubierta o el volumen edificado. Alterar una instalación.
Solado: revestimiento del suelo - natural o de un entrepiso.
Superficie cubierta: Suma de las superficies parciales de los locales, entrepisos, sección horizontal de los muros y toda superficie techada que componen los pisos de un edificio con exclusión de aleros y/o cornisas de hasta 0,50 m. de saliente.
Superficie cubierta edificable: la que resulta de multiplicar el área del lote por los coeficientes que varían según la ubicación del mismo conocidos como "Factor de Ocupación Total" (F.O.T.) y "Factor de Ocupación del Suelo" (F.O.S.).
Superficie cubierta total: Es la superficie cubierta edificada o a edificar incluyendo la superficie de aleros y cornisas de hasta 0,50 m. de saliente.
Superficie de pisos: Área total de un piso comprendido dentro de las paredes exteriores, menos: las superficies ocupadas por los medios públicos exigidos de salida de y locales de salubridad u otros que sean de uso general del edificio.
Tabique: Muro no apto para soportar cargas.
Toldo: Elemento en voladizo siendo la tela su elemento básico de conformación.
Unidad Funcional: Local o conjunto de locales que sea susceptibles de ser utilizado para habitación o trabajo en forma autónoma.
Vereda o acera: Espacio de la calle o de obra vía pública, junto a la Línea Municipal o de edificación, destinado a tránsito de peatones.
Vía pública: Espacio de cualquier naturaleza abierta al tránsito por la Municipalidad e incorporado al Dominio Público.
Vidriera: Vidrios o locales que cierran un vano de un local.
FUENTE: cordoba.gob.ar
La entrega de una obra de arquitectura
Importancia, efectos y modalidades Por el Arq. Luis Alberto Marini
Siguiendo los lineamientos definidos en ARQUITEXTOS 105 para el tema en estudio, quedaron fincados importantes efectos que desprende el acto de recepción de obra, los distintos modos de ejercitarla, y las connotaciones propias que cada una de ellas conlleva y que se traducen fundamentalmente –como sabemos-, en la posibilidad de articular los medios para alcanzar la liberación de la responsabilidad profesional por ruina o vicios (arts. 1646 y 1647 bis del Cód. Civil respectivamente), respecto de los diversos roles que puedan ejercitarse, esto es como proyectista, director técnico e incluso y si fuere nuestro caso, como constructores. Las notas anteriores nos han advertido convenientemente acerca de los efectos jurídicos que la entrega-recepción de obra produce respecto a nuestros intereses, lo decimos así, como un hecho compuesto por cuanto la entrega es la nota característica del cumplimiento de la prestación que era una obligación de hacer de parte del empresario y la recepción es a su turno y simultáneamente, el signo del cumplimiento por parte del comitente, y ello es tan así que la negativa de este último a practicar la recepción habilita al empresario o profesional, a constituirlo en mora por ello pudiendo no obstante la tesitura del propietario, poder hacer uso –el prestador- de las opciones liberatorias que le fueren propias como ya se ha explicado.
Si atendemos al art. 1630 del Cód. Civil habremos de advertir la singular importancia que el acto de entrega de obra posee y en particular cuando, por la naturaleza de las prestaciones que brinda el arquitecto en cualquiera de sus roles posibles, el vínculo contractual establecido con su comitente lleva implícito un tiempo considerable (en particular director técnico de obra o constructor de ella) por ser de tracto sucesivo (ARQUITEXTOS N° 98, pág. 151). Esta norma de fondo (el art. 1630) dispone que “El que se ha obligado a poner su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio, si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales con tal que haya advertido esta circunstancia oportunamente al dueño... ...”. De su texto se desprende un principio propio de las leyes de fondo: si el accidente o hecho fortuito que aconteciere, se diere en circunstancias en las que la obra no ha sido entregada, el empresario pierde sus créditos y no podrá reclamar pago alguno porque está –como se sabe- frente a una obligación de resultado, pero sí podrá reclamar sus acreencias en el caso en el cual hubiera constituido en mora al comitente en recepcionar la obra. A su vez y en este contexto normativo si el dueño o comitente aportó materiales o insumos, los pierde. Sin embargo, y si frente a la hipótesis en la cual el propietario aportare los materiales que, por su mala calidad o deficiencias se constituyera en la causa eficiente de la pérdida de la cosa u obra y de ello el empresario le hubiere notificado –esto es la ineptitud de los materiales-, este podrá reclamar sus créditos.
Desde luego, este cuadro de responsabilidades deriva de la obligación de custodia que el empresario, contratista o profesional, posee sobre la obra o cosa a semejanza de las que pesan sobre el depositario y sobre las que debe poner el cuidado y diligencia que pondría en las suyas o propias toda vez que la carga de la prueba respecto a que proveyó tales cuidados le cabe a él. Esta obligación de custodia se extingue con la entrega de la obra o cosas a su cuidado, razón por la cual debe advertirse la importancia de formalizar la misma a fin de operar la transferencia de las responsabilidades analizadas que, hasta entonces lo tenían por titular y mientras procurara el resultado objeto de las obligaciones contractuales.
En definitiva, el empresario o contratista no solo está sujeto contractualmente a ejecutar la obra, sino a entregarla. De ello surgen dos obligaciones distintas en su naturaleza y en los efectos que producen, por un lado existe la obligación de hacer (objeto esencial del contrato), y por otro la de entregar; no solo por lo que se ha señalado respecto a la liberación que acarrea sobre el contratista o prestador sino también porque el comitente tiene el derecho de entrar en la posesión de su cosa para el ejercicio del dominio.
Ahora bien, es oportuno tener en cuenta una vez más que, por tratarse de contratos de ejecución o tracto diferido como ya hemos dicho, es decir con el transcurso del tiempo como un medio para su cumplimiento, ese tiempo suele ser generador de conflictos entre partes que al momento de formalizar la entrega-recepción de la obra, puede llegar a provocar un estado en el vínculo contractual que no posibilite que la cuestión contratada sea resuelta para alcanzar la liberación del prestador o profesional. En efecto, so pretexto de la existencia de controversias el comitente podrá –y es frecuente- interponer pretensiones o invocar hechos que no viabilicen la entrega, logrando con ello no asumir las responsabilidades que con tal motivo nacen en su esfera según hemos visto, ni permitir la liberación del empresario obligado hasta entonces, con lo cual este último tampoco cristaliza sus derechos en el caso de encontrarse en la situación de legítimo y legal acreedor a ello.
Resulta entonces necesario apuntar y detenerse en algunos conceptos que, aunque relacionados y hasta semejantes, no solo no lo son sino que tampoco se confunden y producen efectos diferentes. Ellos son derechos predominantemente del propietario, pero en ciertas circunstancias y luego de ocurridos, pueden convertirse en derechos del empresario o profesional y siempre acontecen previamente a la recepción de obra. Estos son: la verificación, la aprobación, la calificación y finalmente la recepción que ya conocemos. Ninguno de ellos, (salvo claro está, la recepción que se viene estudiando en diversos artículos del Cód. Civil y se dan por conocidos), se encuentra consagrado en nuestro derecho vigente. Sin embargo, en el derecho comparado (que es aquel que existe en otros países y se lo refiere con el nuestro), tienen expresa recepción, por caso el Código Suizo de las Obligaciones, que da por aceptada tácitamente la obra cuando el comitente omitiere ejercitar la verificación, igual criterio sostiene legislativamente el Código Italiano cuando prevé que si el dueño rehusare practicar la verificación respondiendo a la solicitud del contratista, o no lo hiciere por su iniciativa comunicando sus resultados a este, la obra será considerada aceptada. Un ejemplo más palmario aún, se plasma en el Código de Portugal que libera al empresario por los defectos de obra si el propietario o comitente aceptó la misma conociendo ellos y da por sentado que supo de los vicios aparentes que no detalló, independientemente de que haya existido verificación, procediendo desde luego y ante ello la recepción.
Nuestra legislación que, como ha quedado dicho no contempla esta secuencia de actos previos, los estudió en diversos proyectos pero nunca los incorporó por vía de reforma al ordenamiento positivo.
Importancia de su consideración: Hemos dicho que estas modalidades no están legalmente instituidas, pero que sin embargo se consagran en otras legislaciones, razón por la cual y más aún, habiéndose estudiado en proyectos nacionales de reformas al Código Civil que no se cristalizaron, resulta de interés escrutar acerca de su contenido a fin de advertir el sentido práctico que puedan tener.-
Adelantando opinión en ese orden podrá decirse que, si en un proceso de obra hemos posibilitado como empresarios que el comitente ejercite los derechos implícitos en estas etapas con resultados inobjetables respecto a las prestaciones pactadas, luego no podrá arbitrariamente sustraerse al cumplimiento de la obligación de recibir. En ese sentido conviene advertir entonces que estas etapas previas y aún cuando fueren facultades que ejercita el comitente, traducirán beneficios al profesional o empresario en cualquier caso, ya sea porque si se practicaron exitosamente no podrán negar la recepción, ya si plantearon objeciones pertinentes, estas van creando un contexto de certeza respecto a las exigencias que a futuro tendrá el comitente. Finalmente, si se tratare del primer supuesto y no se otorgare la recepción, se la tendrá por tácita.
1) Verificación: como se dijo no es obligatoria respecto de nuestro cliente, aunque en virtud al principio de autonomía de la voluntad previsto en el art. 1197 del Cód. Civil, pueden incorporarla en el contrato. Es como se sabe, una facultad del comitente que, respondiendo al principio contemplado en el art. 1198 del Código Civil que estatuye la buena fé contractual por la cual el dueño podrá negarse a la recepción si la entrega no se ajusta al deber pactado. Desde luego y recíprocamente a la facultad de verificar, se encuentra el deber del prestador de permitir aquello, y esto es así por cuanto no estamos frente a una obligación nueva o distinta, sino a una parte ínsita y propia a la obligación de entregar.
Concretamente se trata de la posibilidad de control dentro del contrato y mientras dura la obra, que permite advertir al prestador acerca de las deficiencias que se manifiestan en la ejecución del objeto contractual sin esperar hasta su finalización por cuanto en tal ocasión los perjuicios serían mayores para ambas partes como ya lo hemos insinuado. Empero ello el ejercicio de este derecho de control no resulta de exclusiva potestad del comitente, ya que este puede delegarlo en un tercero versado en la materia quien lo hará dentro de los límites de la figura del mandato o la representación, teniendo en tal caso el mismo valor que si resultare realizada por el dueño. Esta verificación puede ser parcial y ejercida sin entorpecer la ejecución de obra, o final, en cuyo caso procederá cuando concluye la obra o bien ante el supuesto de resolución o rescisión contractual.
2) Aprobación: este es un acto declarativo mediante el cual el comitente manifiesta y hace patente su conformidad con la ejecución material del objeto o la prestación recibida. De esto debe advertirse la diferencia y la evolución procesal entre verificación y aprobación. En efecto, la primera es una mera inspección apreciando por los sentidos o por las pruebas que se realicen, que el objeto u obra se ha ejecutado correctamente. La aprobación en tanto, implica declarar y reconocer la buena ejecución contractual. Obviamente, un paso consecuente como lo es la aprobación, puede determinar las únicas dos posibilidades respecto del hecho antecedente: aprobar o rechazar. Empero ello y por aplicación de un principio lógico de actos derivados, si una obra resulta aprobada (declaración de acuerdo con lo ejecutado) aunque no hubiera sido verificada, esto último quedará subsumido en la aprobación. Resulta interesante percibir el contexto fáctico en el que puede articularse la aprobación, por cuanto detectar algunas características puede calificar a este acto de formas distintas y, en particular con efectos diferentes. En efecto, la aprobación podrá ser un acto debido cuando la obra se ha realizado ajustada a contrato y por tanto se estará frente al deber de recepcionar, a contrario sensu, una arbitraria reprobación de la misma llevaría a una ilegítima negativa de recepción.- También podría ser un acto libre cuando el comitente, pudiendo interponer objeciones para negarse a aprobar, renuncia a ello y torna viable la recepción. Finalmente la aprobación podría en ciertas circunstancias, tener un objeto prohibido por la ley y por ello ser nula, por ejemplo cuando se aprobare una medida opuesta a las leyes de orden público que no pueden ser modificadas por las partes, por caso aprobar que la obra a recibir resulte objeto de dispensa total o parcial de la responsabilidad por ruina del art. 1646 del Cód. Civil (ARQUITEXTOS N° 96, pág. 150). El destacado jurista Fernando López de Zavalía en su Tratado de la Teoría de los Contratos, Tomo 4, Parte Especial, páginas 256/257 – Editorial Zavalía, realiza una interesante articulación temporal entre la aprobación y la recepción encontrando tres opciones que se transcriben a continuación: A) aprobación simultánea con la recepción: ocurre cuando no hubo aprobación previa o si bien en el acto de recepción no se difiere la aprobación para un momento posterior. En tal caso la primera incluye a la segunda y aunque no desaparece la distinción conceptual, pierde interés práctico establecerla. B) La aprobación ha precedido a la recepción.- Que en tal caso la sola aprobación no produzca el traspaso del riesgo derivado del caso fortuito (art. 1630) se comprende, pero ya no se comprendería que el comitente pudiera oponer al contratista “la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado” en los términos del art. 1647 bis. Al aprobar antes de la recepción anticipó un pronunciamiento sobre el cual ya no puede retornar. C) La aprobación queda diferida para después de la recepción. Para que no se siga la aprobación tácita que involucraría la recepción, será necesaria una declaración expresa difiriendo el momento de la aprobación... ... En tal caso habrá que esperar el momento de la aprobación para que se sigan las consecuencias del art. 1647 bis, pero estimamos que en cuanto al caso fortuito (art. 1630 del Cód. Civ.) deja de gravitar sobre el contratista a partir de la recepción. Finalmente diremos que la aprobación no debe observar formas determinadas rigiendo el principio de la libertad de formas, pudiendo ser esta expresa o tácita.
Pues bien, todo esto precede a una recepción de obra y conviene tenerlo presente a fin de ir estructurando el esquema según vaya llevándose el proceso de obra procurando arribar oportunamente a producir la entrega de obra según fuera visto en ARQUITEXTOS N° 105 para producir así la liberación de responsabilidades, el conteo de plazos de garantías, de prescripciones y caducidades.
Conceptos salientes:
1) Si atendemos al art. 1630 del Cód. Civil habremos de advertir la singular importancia que el acto de entrega de obra posee.
2) En definitiva, el empresario o contratista no solo está sujeto contractualmente a ejecutar la obra, sino a entregarla.
Fuente: Colegio de arquitectos de la Provincia de Córdoba - Notas
Otras fuentes:
http://www.on24.com.ar/
http://www.cordoba.gob.ar/