Certificado final de obra en cordoba

✓

Qué es un certificado final de obra:

Aunque cueste creerlo esta instancia final que deben cumplir las obras para gozar de plenitud no tiene costo alguno. En la ciudad de Córdoba una sorprendente cantidad de edificios aun no poseen el certificado final de obra.

El final de obra, para explicarlo por comparación, y por supuesto salvando la distancia, es como la partida de nacimiento, se puede nacer sin contar con partida de nacimiento, y mucho más, crecer, procrear, etc. Solo que cuando vamos avanzando con la vida y necesitamos de la sociedad no vamos a poder manejarnos con absoluta libertad, y lo que más preocupa a las instituciones, no vamos a poder tributar.

La administración pública, es decir, el estado, establece una serie de requisitos que penaliza con multas ante su incumplimiento cuando se inician reformas, obras nuevas, demoliciones, entre otros, es obligatorio el visado de permisos como lo establece legislación nacional, Ley 24.441, en su art. 87 y las ordenanzas de la municipalidad de la ciudad de Córdoba.

Por qué se demora un Certificado Final de Obra:

Si bien algunas modificaciones en las ordenanzas municipales de la ciudad de Córdoba pueden afectar el curso del trámite, por lo general la demora tiene más que ver con razones más básicas como ser:

Negligencia del desarrollista en cumplir con los pasos previos
Modificaciones en la obra que no se corresponden con los planos
Desconocimiento de las facilidades de pago de aranceles de conexión cloacal
Falta de decisión para conectarse de manera legal a la red cloacal
Falta de voluntad conjunta, o liderazgo dentro del consorcio.
Ver ocho motivos por los que se niega un final de obra

Además, el paso del tiempo juega en contra, y muchas veces algún propietario realiza modificaciones que comprometen a todo el edificio.
Este trámite es responsabilidad del inversor o desarrollista, y no de los profesionales intervinientes, ya que el hecho de no conectarse de manera legal a la red cloacal es decisión que supera a los directores de obra, por otro lado el vencimiento o la no existencia de un certificado de inspección de bomberos suele ser por falta de voluntad o desconocimiento. obtenga su certificado final de obra

Ventajas de obtener el certificado final de obra en la Municipalidad de Córdoba:

Libre curso de la subdivisión en PH, en catastro municipal y catastro de la Provincia de Córdoba.
Posibilidad de escriturar el inmueble
Resolver irregularidades con la conexión de Aguas Cordobesas, Ecogas, y EPEC.
Certificar de manera oficial la existencia del inmueble y de los PH ante cualquier entidad pública o privada.
Valor agregado al inmueble, todo esfuerzo tiene su resultado directo en el valor real de la propiedad.

Por otro lado las desventajas son múltiples, por enumerar solo algunas:

Imposibilidad de escriturar y subdividir en PH el inmueble
Problemas para realizar la conexión domiciliaria ( no de obra )de Aguas Córdobesas, Ecogas, EPEC.
Riesgos de responsabilidad compartida ilimitada para todos los actores que intervinieron en la obra y ya no tienen control sobre su posterior desarrollo.
Perdida de derechos, como ser reclamos al municipio por perdidas en la red cloacal, ya que está debe ser aprobada, y no la de obra.
Incremento de costos, por el paso del tiempo algunas adecuaciones pueden resultar mucho más costosas por no ejecutar a tiempo.
Vencimiento de certificados, sea de bomberos, ascensores, o informes solicitados por el municipio, deberán ser renovados con las normativas vigentes.
Adquirir un inmueble sin final de obra, es un riesgo que puede traer sorpresas desagradables, obtenerlo puede requerir esfuerzos que se trasladarán del fideicomiso o inversor directamente al consorcio.

¿Cuál es el alcance de la situación de una obra sin final de obra?

En mayor medida a los que intervinieron en la misma, a saber: No puedo escriturar sin final de obra, “quien vende debe entregar la cosa con todos sus accesorios” Art. 1409 del Código Civil, más específicamente, Art. 2505: “La transmisión de inmuebles se juzgará perfeccionada mediante la inscripción en los registros inmobiliarios respectivos”, misión imposible si no contamos con el final de obra, por lo tanto, quien intervino en la construcción no finalizo con su obligación, esto es, no termino de entregarla en términos jurídicos, aunque la gente esté viviendo ahí. Si por ejemplo el dueño quiere vender, hipotecar, etc. y se ve impedido de hacerlo por no contar con este trámite no va a dudar mucho en entablar una demanda contra quienes le entregaron el inmueble de manera “incompleta”.

Remarcando en el comentario, el art 1647 establece que “los constructores son responsables de la inobservancia de las disposiciones municipales, de todo daño que causen a los vecinos”, puede entenderse entonces que la falta de final de obra hace subsistir la responsabilidad de los constructores frente a los vecinos.

La falta de este trámite gratuito, es por decirlo de una manera simpática: bipolar, puede ser totalmente inofensivo o puede por el contrario traerle a quienes estuvieron ligados a una construcción un importante perjuicio.

¿Qué certificados de obra existen? ms-arquitectos.com

Una vez finalizada las obras, en las condiciones previstas, el profesional interviniente deberá solicitar los certificados de Obra correspondientes. Será requisito previo a la obtención del Final de Obra, acreditar la certificación catastral definitiva de la parcela.El certificado de Obra será requisito indispensable para dar por concluído el procedimiento de autorización de construcción de obras, y para la aprobación de los planos de propiedad horizontal, cuando correspondiera.En función de los grados de terminación o finalización de las construcciones, se expedirán los certificados de obra que se detallan a continuación:

Certificado Final de Obra: cuando los trabajos estén completamente terminados.
Certificado Final de Obra Con Plazo: cuando los trabajos estén completamente concluidos, aunque faltaren sólo detalles para su terminación que no afecten las condiciones mínimas de habitabilidad y/o funcionalidad del edificio, de acuerdo a los planos aprobados, a las disposiciones de esta Ordenanza y otras normas en vigencia. La Dirección de Obras Privadas y Uso del Suelo otorgará el plazo de terminación en relación a las características de los detalles faltantes.
Certificado Final de Obra Parcial: Cuando la obra se encuentre parcialmente construida, siempre que parte de la obra( de la cual se solicite final de obra) esté totalmente finalizada y constituya una unidad funcional.

CERTIFICADO FINAL DE OBRA PARCIAL ms-arquitectos.com

El propietario y/o profesional deberá presentar por mesa de Entradas de esta Dirección la siguiente documentación:

una declaración jurada (formulario)
Antecedente ( Plano con Permiso de edificación o plano aprobado)
4 juegos de plano de obra, el cual contendrá las piezas graficas exigidas por Ord. lavando los muros, en planta y corte, del sector de la obra al que se le otorgara final de obra; en carátula (parte inferior) se deberá realizar un cuadro de superficie con el siguiente detalle:

Sup. Construida:
Sup. A construir:
Sup. Para final parcial:

Informes necesarios de la Direcciones intervinientes (tránsito, ambiente, patrimonio,etc,de corresponder)

Presentada la documentación se procederá a inspeccionar que la obra responda a los planos presentados en superficie y distribución. Una vez realizada la inspección la Dirección otorgara el Certificado Final de obra Parcial, entregando una copia al propietario.
Terminada la totalidad de la obra los responsables deberán solicitar Certificado Final de obra total.

Fuente: cordoba.gob.ar

Certificado final de obra con plazo ms-arquitectos.com

El propietario y/o profesional deberá presentar por mesa de Entradas de esta Dirección una declaración jurada (formulario) firmada por ambos, detallando el estado de obra y adjuntando la documentación que le fue entregado en el momento de obtener el permiso de edificación (En caso de tener aprobación anterior deberá adjuntar dos copias de plano aprobado).
Para obra tipo 2 se deberá adjuntar además:

Homologación de obra de arte
Certificado final de bomberos.
Certificado de la sección ascensores
Informes necesarios de la Direcciones intervinientes (tránsito, ambiente, patrimonio, etc., (de corresponder)

Presentada la documentación se procederá a inspeccionar que la obra se encuentre totalmente terminada y de acuerdo a los planos aprobados y/o con permiso de edificación. Una vez realizada la inspección la Dirección otorgara el Certificado Final de obra, y el plazo de terminación en relación a las características de las terminaciones faltantes, entregando, al propietario, una copia del mismo y los planos debidamente sellados.
Vencido el plazo otorgado por la Dirección se inspeccionara nuevamente para verificar la terminación total de la obra.

FUENTE: cordoba.gob.ar

Cómo obtener el certificado final de obra ms-arquitectos.com

El Certificado de Obra será requisito indispensable para dar por concluido el procedimiento de autorización de construcción de obras, y para la aprobación de los planos.

El profesional ó los profesionales intervinientes deberán solicitar el certificado final de obra, cuando los trabajos estén completamente terminados de acuerdo a los planos con permiso de edificación, presentando en mesa de entradas una declaración jurada (formulario) firmada por ambos y el permiso de edificación.

Una vez inspeccionada la obra, la autoridad de aplicación, otorgara el certificado de final de obra, entregando una copia al propietario.
Los profesionales, los propietarios y los constructores, serán responsables del cumplimiento de todas las exigencias del procedimiento de autorización y regularización administrativa de las obras.

Una vez finalizada las obras, en las condiciones previstas, el profesional interviniente deberá solicitar los certificados de Obra correspondientes.
El certificado de Obra será requisito indispensable para dar por concluido el procedimiento de autorización de construcción de obras, y para la aprobación de los planos de propiedad horizontal, cuando correspondiera.
Será requisito previo a la obtención del Final de Obra, acreditar la certificación catastral definitiva de la parcela.
En función de los grados de terminación o fiscalización de las construcciones, se expedirán los certificados de obra que se detallan a continuación:

El propietario y/o profesional deberá presentar por mesa de Entradas de esta Dirección una declaración jurada (formulario) firmada por ambos y adjuntando la documentación que le fue entregado en el momento de obtener el permiso de edificación (En caso de tener aprobación anterior deberá adjuntar dos copias de plano aprobado).
Para obra tipo 2 se deberá adjuntar además:

1. Declaración jurada (formulario) pedido de inspección
2. Expediente completo. Dos copias de permiso de edificación
3. Permiso pagado,
4. Inspecciones realizadas y aprobadas
5. Visación de planos cloacales
6. Homologación de obra de arte
7. Certificado final de bomberos.
8. Certificado de la sección ascensores
9. Informes necesarios de la Direcciones intervinientes (transito, ambiente, patrimonio, etc,de corresponder)

Para el caso de obras construidas (proyecto ejecutado, conforme a obra, relevamiento, trascripción, etc) se podrá solicitar aprobación y certificado Final de obra en el mismo momento.

FUENTE: cordoba.gob.ar

RELEVAMIENTO ms-arquitectos.com

En el caso de revelamiento, los pasos son similares, con la diferencia que se debe especificar la antiguedad de cada etapa de la obra, adecuar la obra a normativa luego de las observaciones, presentar estas modificaciones bajo declaración jurada, y presupuestar las mejoras edilicias que no encuadren en las categorías básicas del colegio profesional.Siempre el relevamiento persigue obetener certificado final de obra u obra declarada, de un inmueble construido sin el aval del municipio, y en muchos casos sin la intervención de un profesional, por lo que el costo de los aportes y liquidaciones siempre será más elevado que el de un permiso de edificación.

Obra terminada entre 1965 a 1995
Tipo 1 hasta 100,00 m2 1,5%
Tipo 1 hasta 250,00 m2 o hasta 4 viv. 2,0%
Tipo 2 mas de 250,00 o mas de 4 viv. 3,5%
Obra terminada con posterioridad a 1995
Tipo 1 hasta 100,00 m2 2,3%
Tipo 1 hasta 250,00 m2 3,5%
Tipo 2 mas de 250,00 m2 o mas de 4 viv. 4,5%
Obra terminadas con anterioridad al año 1965
Tipo 1
ver mínimo vigente
Tipo 2
ver mínimo vigente

Conforme a obrams-arquitectos.com

El plano conforme a obra es un tipo de revelamiento de mejoras o modificación de superficie que se aplica a un proyecto aprobado con permiso de edificación, osea una obra aprobada que ha sufrido modificaciones con respecto a los planos originales presentados.

Será requerido cuando el inspector que evalúa otorgar el final de obra detecte diferencias con respecto a lo aprobado, o en el mejor de los casos, cuando el profesional decida presentar estos planos antes de pedir la inspección final de la obra, se liquidan con aranceles vigentes por superficie, y no por porcentajes.

MINIMO Tipo 1 hasta 100,00 m2
MINIMO Tipo 1 250,00 m2 o 4 viv.
MINIMO Tipo 2 mas de 250,00 m2 o mas de 4 viv.

Otros tipos de aranceles:ms-arquitectos.com

Obra Detectada por Autoridad Municipal
Tipo 1 hasta 100,00 m2 1,2%
Tipo 1 hasta 250,00 m2 3,5%
Tipo 2 4,5%
Obra Declarada
Tipo 1 hasta 100,00 m2 1,0%
Tipo 1 mas de 100,00 m2 hasta 250,00 m2 o 4 viv 2,0%
Tipo 2 mas de 250,00 m2 o mas de 4 viv. 3,5%

APROBACIÓN E INSPECCIÓN DE ASCENSORES ms-arquitectos.com

Junto con el proyecto el profesional debe ingresar planos de las unidades, cumpliendo con todo lo requerido por el municipio

1. Solicitud de Visación de Plano
2. Plano con carátula de arquitectura firmado por Profesional:
3. Cabinas de Ascensores y Sala de Máquina en planta Escala 1:25
4. Pasadizo de Ascensores en corte Escala 1:50
5. (eliminar pisos intermedios y en caso que exista tanque de reserva sobre sala de maquinas, debe constar)
6. Planta de Acceso a Sala de Máquina Escala 1:100
7. Planilla de Aberturas de Sala de Maquina
8. Planilla de Dotación por Personas / Pisos (ver WEB)
9. Planta de Techo de SM y Tanque de Reserva Escala 1:100
10. Calculo de dotación

Al finalizar la obra se requerirá estar al día con las inspecciones, por lo que los gestores o conservadores del equipo deberán tener los libros de seguimiento en orden y presentados. Luego de esto con una inspección final se acreditará el funcionamiento al día de la solicitud de final de obra.